2018年初级会计经济法基础-其他税收法律制度(二)

一、土地增值税

       土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得得增值额征收的一种税。

（一）土地增值税征税范围

1.征税范围的一般规定

?土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。

?土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物（包括地上地下的各种附着设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等）及其他附着物（指附着于土地上、不能移动，包括种植物、养植物及其他物品）产权的行为征税。

?土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2.征税范围的特殊规定

?企业改制重组：

✨整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为；对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。

✨2个或2个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。

✨企业分设为2个或2个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

✨单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

✨上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

?房地产开发企业将开放的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

?房地产的交换，须缴纳土地增值税；但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

?合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

?房地产的出租，不属于土地增值税的征收范围。

?房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征收范围。

?房地产的代建行为，不属于土地增值税的征收范围。

?房地产的重新评估，不属于土地增值税的征收范围。

?土地使用者处置土地使用权，转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占用、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，须缴纳增值税、土地增值税和契税等。

（二）土地增值税税率

           土地增值税实行四级超率累进税率：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数0%；

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数5%；

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数15%；

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数35%。

（三）土地增值税计税依据

           土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额（是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额），收入为不含增值税收入。

1.应税收入的确定

?货币收入，包括现金、银行存款、国库券、金融债券、企业债券、股票等。

?实物收入，如钢筋、水泥等建材，房屋、土地等不动产等，按公允价值确认应税收入。

?其他收入，如无形资产收入或具有财产价值的权利（专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等），按照评估价确认应税收入。

2.扣除项目及金额

          准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：

?取得土地使用权所支付的金额。

✨纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

✨纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金，如有关登记、过户手续费和契税。

?房地产开发成本，即实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

?房地产开发费用，指于房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费用等三项费用，只有转让新建商品房时，才允许按照房地产开发费用扣除，应分别按照以下两种情况扣除：

✨财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

             允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%

✨财务费用中的利息支出，凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按固定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算公式为：

              允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

?与转让房地产有关的税金，如城市维护建设税、教育费附加、印花税及不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额，非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除。

?财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除，只适用于从事房地产开发的纳税人。

?旧房及建筑物的扣除金额。

✨按评估价格扣除。评估价格即房地产评估机构评定的重置成本*成新度折扣率后的价格。

✨按购房发票金额计算扣除。可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。缴纳的契税，凡能够提供完税证明的，予以扣除，但不作为加计5%的基数。

?计税依据的特殊规定。

（四）土地增值税应纳税额的计算

1.应纳税额的计算公式：

?增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数0%；

            土地增值税应纳税额=增值额*30%

?增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数5%；

           土地增值税应纳税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

?增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数15%；

           土地增值税应纳税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

?增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数35%。

            土地增值税应纳税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

2.应纳税额的计算步骤：

?计算增值额。

            增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

?计算增值率。

            增值率=增值额／扣除项目金额*100%

?确定适用税率。

?计算应纳税额。

            土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

（五）土地增值税税收优惠

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.自2018年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

（六）土地增值税征收管理

1.纳税申报

?纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

?纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，可以按月或按季定期进行纳税申报。

?纳税人采取预售方式销售房地产的，销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

?对于纳税人预售房地产所取得得收入，预缴土地增值税的，多退少补。

2.纳税清算

?土地增值税的清算单位，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位结算。

?土地增值税的清算条件：

（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

✨房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

✨整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

✨直接转让土地使用权的。

（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

✨已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

✨取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

✨纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

✨省级税务机关规定的其他情况。

?清算后再转让房地产的处理。

          清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额／清算的总建筑面积

3.纳税地点

          纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

?纳税人是法人的，当转让的房产座落地与其机构所在地一致时，则在主管税务机关申报纳税；若不一致，则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税。

?纳税人是自然人的，当转让的房产座落地与其居住地一致时，则在居住地税务机关申报纳税；若不一致，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

二、城镇土地使用税

              是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

（一）城镇土地使用税纳税人

1.由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；

2.拥有土地使用权的纳税人不再土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；

3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

4.土地使用权共有的，以共有各方实际使用土地的面积占总面积的比例，共有各方均为纳税人，分别纳税。

（二）城镇土地使用税征税范围

           为城市（包括市区和郊区）、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应缴纳城镇土地使用税。

（三）城镇土地使用税税率

           采用定额税率。人口在50万以上的为大城市（1.5-30元/平方米）；人口在20万-50万之间的为中等城市（1.2-24元/平方米）；人口在20万以下的为小城市（0.9-18元/平方米）；县城、建制镇、工矿区（0.6-12元/平方米）。每个浮动税额的差距为20倍。

（四）城镇土地使用税计税依据

           是纳税人实际占用的土地面积，以平方米为计量标准。

（五）城镇土地使用税应纳税额的计算

           年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税率

（六）城镇土地使用税税收优惠

1.下列用地免征城镇土地使用税：

?国家机关、人民团体、军队自用的土地；

?由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

?宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

?市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

?直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

?经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5-10年；

?由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

2.税收优惠的特殊规定。

?凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收。

?、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应缴纳城镇土地使用税。

?房地产开发公司开发建造商品用房的用地，除建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

?基建项目在建期间的用地，原则上应征收城镇土地使用税，也可根据具体情况予以免征或减征城镇土地使用税；对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应征收城镇土地使用税。

?城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定征收城镇土地使用税。

?防火、防爆、放毒等安全防范用地，暂免征收城镇土地使用税。

?搬迁企业的用地，搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。

?企业的铁路专用线、公路等用地，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

?企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。

?石油、天然气（含页岩气、煤层气）生产企业用地。

（1）下列石油天然气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税：

✨地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；

✨企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油（气、水）管道用地；

✨油气长输管线用地。

（2）在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地，暂免征收城镇土地使用税；

（3）其他油气生产及办公、生活区用地，依照规定城镇土地使用税。

?林业系统用地。

✨对林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税；

✨林业系统的森林公园、自然保护区可比照公园免征城镇土地使用税；

✨林业系统的林区贮木场、水运码头用地，原则上应缴纳城镇土地使用税，也可根据情况暂予免征城镇土地使用税；

✨除上述列举免税的土地外，对林业系统的其他生产用地及办公、生活区用地，征收城镇土地使用税。

?盐场、盐矿用地。

✨对盐场、盐矿的生产用房、办公、生活区用地，征收城镇土地使用税；

✨盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税；

?矿山企业用地。

✨矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区，以及运矿运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征城镇土地使用税。

✨对位于城镇土地使用税征税范围内的煤炭企业已取得土地使用权、未利用的塌陷地，征收城镇土地使用税。

✨除上述规定外，对矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，征收城镇土地使用税。

?电力行业用地。

✨火电立场厂区围墙内的用地征收城镇土地使用税；对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征城镇土地使用税；厂区围墙外的其他用地，征收城镇土地使用税。

✨水电站的发电厂房用地（包括坝内、坝外式厂房），生产、办公、生活用地，征收城镇土地使用税；对其他用地，给予免税照顾。

✨对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。

?水利设施用地。

            水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征城镇土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，征收城镇土地使用税。

?交通部门港口用地。

✨对港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、桥梁）等用地，免征城镇土地使用税；

✨对港口的露天堆货场用地，征收城镇土地使用税或给予定期减征或免征的照顾。

?民航机场用地。

✨民航飞行区（包括跑道、滑行道、停车坪、安全带、夜航灯光区）用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。

✨在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内道路用地征收城镇土地使用税；

✨机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用地，征收城镇土地使用税。

?老年服务机构自用的土地。

            主要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等老年服务机构自用土地免征城镇土地使用税。

?邮政部门土地。

            对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，征收城镇土地使用税；在上述范围以外的，不征收城镇土地使用税。

?国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育馆 ，用于体育活动的土地，免征城镇土地使用税。经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征城镇土地使用税；企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收城镇土地使用税。享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。

（七）城镇土地使用税征收管理

1.纳税义务发生时间

?纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税；

?纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税；

?纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳城镇土地使用税；

?纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；?纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税；

?以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.纳税地点

           在土地所在地缴纳。

3.纳税期限

            按年计算、分期缴纳。